Appartements, studios, kots, garage...

le tour du propriétaire

Quel type de bien privilégier pour assurer une rentabilité optimale en matière de location?
Ce ne sont pas toujours les investissements les plus chers qui vous offriront le meilleur rendement, que du contraire! Petit tour... du propriétaire pour s’y retrouver entre maisons, seconde résidence, appartements, kots et autres garages, qui offrent tous des avantages mais aussi des inconvénients.

Kots et studios dans les villes étudiantes

En matière de rentabilité, les kots et les studios constituent l’investissement le plus accessible pour un particulier. Le prix d’achat est en effet moins élevé (même si le coût au m2 est plus cher), tandis que le rendement est estimé entre 5 et 7% en fonction principalement de l’emplacement et de son état locatif (neuf ou ancien). Si votre budget investissement est “serré”, ce type de bien est donc à privilégier, surtout au niveau des principales villes estudiantines en Wallonie (Liège, Namur et Louvain-La-Neuve, voire Mons même si la demande y est plus dispersée) ou à proximité des universités ou Hautes écoles à Bruxelles. A noter cependant que la rotation des locataires est plus importante, avec une durée moyenne d’occupation de maximum 2 ans, contre 5 ans pour un appartement ou une maison d’habitation. Il existe donc une perte de rentabilité potentielle générée par la vacance du logement entre chaque locataire, ou par le fait d’une location de dix mois sur l’année. Ce type de logement s’use également plus rapidement, dû notamment aux fréquents déménagements et remises en état.

Appartements: stabilité

Les appartements demandent un investissement plus important qu’un kot ou studio (même si vous paierez moins cher au m2) et offrent une rentabilité souvent plus faible (entre 3 et 5% par an). Mais ils ont comme principal avantage d’avoir une occupation plus stable, que ce soit au niveau des jeunes actifs ou des pensionnés, célibataires ou en couple. La rotation moins importante des locataires vous permet d’avoir de plus longues périodes sans travaux ou remise en état (5 ans, voire même 10 ans), tout en réduisant le risque de loyers impayés. Sur une longue période, les investisseurs en ressortent toujours gagnants, y compris pour les logements plus spacieux qui prennent davantage de plus-value au fil du temps. Et ce surtout si ces appartements se trouvent en ville et bénéficient d’un ascenseur.

Seconde résidence: à bien gérer

Les locations d’une seconde résidence à la mer ou dans les Ardennes restent toujours une excellente affaire (entre 3 et 5% de rendement moyen), mais vous demanderont un investissement initial plus conséquent. Si cela ne vous pose pas de problème, c’est en tout cas un excellent moyen de diversifier votre patrimoine... tout en vous permettant d’en profiter également à l’une ou l’autre occasion si vous réalisez des locations à la quinzaine ou au mois. Attention cependant de bien vous accorder d’entrée avec votre éventuelle agence immobilière présente à proximité de votre seconde résidence, sans quoi vous risquez certains désagréments en matière de frais de gestion locative, d’état des lieux, d’occupation très (ou trop) partielle... ou au contraire d’un taux d’occupation trop important qui ne vous permet plus de bénéficier vous même de votre propre bien. Ce qui est souvent un comble!


Parking : très rentable

Dans la plupart des grandes villes belges, les box de garage représentent une aubaine pour les bailleurs, qui bénéficient de rentrées substantielles sans les risques liés à une location résidentielle. Le rendement moyen est évalué à environ 7%, et peut même encore s’accroître en fonction de la situation géographique. Inconvénient: ce n’est pas toujours aisé d’acheter un box de garage, notamment à Bruxelles, alors que de nombreuses sociétés spécialisées se sont accaparés le marché. Avant de réaliser ce type d’investissement, il est par ailleurs nécessaire de s’assurer de l’importance de la demande, qui doit au minimum être plus élevée que l’offre. Une fois acquis, votre garage sera alors amorti en quelques années, sans frais de remises en état -si ce n’est parfois le système électr(on)ique de la porte tandis que le locataire sera bien souvent identique durant de nombreuses années. A noter que vous devenez en principe assujetti à la TVA. Si vous n’êtes pas assujetti pour une autre activité, et que le chiffre d’affaires annuel de vos locations de garage(s) ne dépasse pas 25.000 euros, vous pouvez opter pour le régime de la franchise de la taxe, qui vous dispense de la plupart des obligations en matière de TVA (tout en ayant bien un numéro).