Investissement et promotion immobilière


Parlons rendement ...

Le meilleur rendement...
à long terme

Investir dans l’immobilier est la forme d’investissement qui offre le meilleur rendement à long terme. C’est en tout cas le résultat d’une étude réalisée par l’université de Californie, de Bonn et de la banque centrale de la République fédérale d’Allemagne, publiée il y a quelques mois.

Pour le prouver, les auteurs ont analysé les chiffres sur près de... 150 ans (1870 à 2015)! Ils ont comparé ainsi le rendement des biens immobiliers et des actions en bourse sur plus d’un siècle dans 16 pays différents, dont la Belgique. Résultat? Le rendement moyen annuel de l’immobilier s’élève à 7,89% (plus-value et revenus locatifs éventuels), contre 6,23% pour les actions boursières (plus-value et dividendes annuels compris).

Selon les économistes interrogés à propos de cette étude d’envergure, ces chiffres sont fiables... mais seulement à partir de 1950, soit à partir de l’émergence des marchés financiers tels que nous les connaissons aujourd’hui.


7,89%, un rêve à l’heure actuelle.


Cela ne signifie pas pour autant que vous êtes assurés d’obtenir un rendement annuel moyen de 7,89% si vous investissez actuellement vos économies dans l’immobilier en Belgique. Loin de là, même! Si le secteur reste très solide, les chiffres stagnent en effet pour l’instant. Les experts tablent sur un rendement annuel net de 2,7% sur les cinq prochaines années pour une maison d’habitation, et de 2,5% pour un appartement ou un studio. Des chiffres bien moins attractifs que ceux avancés par l’étude, mais encore acceptables si on les compare au taux que procure un livret d’épargne, un bon d’état ou une obligation.

Quand il s’agit d’une “fausse bonne idée”...

L’investissement immobilier n’est pas toujours une bonne idée, surtout à court terme... et surtout si vous n’avez pas un minimum de capital en fonds propres au départ. Un emprunt hypothécaire peut bien sûr être un levier intéressant pour acheter une seconde résidence et la louer avec un rendement plus important, mais investir toutes vos économies à ce niveau et s’endetter jusqu’à la limite du seuil autorisé par vos conseillers bancaires est une fausse bonne idée.

Pourquoi? Tout simplement parce qu’il existe toujours de nombreux imprévus, non seulement au niveau de votre vie mais aussi et surtout au niveau de votre investissement immobilier. Dans ce cadre, si vous avez besoin rapidement d’argent, cette seconde résidence ou cet investissement immobilier ne sera pas la source dans laquelle vous pourrez puiser rapidement de l’argent. Cela vous procurera un bon complément à long terme mais à court terme, vous ne pouvez pas toucher à votre investissement.


Travaux toujours imprévus


Il est donc nécessaire de garder des économies en réserve... ne fût-ce que pour exécuter des travaux dans votre bien investi.

En tant que bailleur, vous devez avoir en effet une habitation en conformité aux règles actuelles, que ce soit en terme de sécurité et d’hygiène mais aussi au niveau des normes énergétiques. Si vous investissez dans une construction ancienne, vous aurez dès lors certainement besoin de liquidités (ou du moins d’un complément d’emprunt) afin que tout soit totalement en ordre à ce niveau. Vous avez en effet des droits envers vos locataires, mais aussi des obligations.

Il faut donc tenir compte dès le départ de ces travaux d’entretien et de réparation nécessaires, mais aussi des éventuelles inoccupations temporaires ou loyers impayés. Un problème de cet ordre ne doit en tout cas pas mettre à mal directement votre budget familial mensuel.

Comment calculer la rentabilité de son investissement

La rentabilité brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement (y compris les frais d’acquisition) et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit donc bien d’un rendement brut annuel. Exemple : Un bien loué 850 euros par mois (soit 10.200€/an) et acheté 200.000 euros (plus 27.000 euros de frais de notaire et de droits d’enregistrement) donne un rendement brut annuel de 4,5%.

Le calcul de rendement en immobilier comprend cependant la juxtaposition de deux éléments: non seulement le rendement locatif expliqué ci-dessus (compris généralement entre 3 et 5% dans l’immobilier résidentiel actuel en Belgique), mais aussi la plus-value éventuelle du bien. Le “trackrecord” immobilier démontre en effet qu’un bien s’apprécie au fur et à mesure que les années passent.


La plus-value moyenne annuelle sur les 30 dernières années sur le marché résidentiel belge s’est élevée à 5%. La plus-value sur les 20 prochaines années devrait se maintenir aux alentours de 3,5%.


Si l’on juxtapose les deux éléments (rendement locatif moyen de 4,5% et plus-value moyenne sur capital de 3,5%), on estime dès lors que le rendement total de l’immobilier belge s’élève actuellement à 8%.