Investissement
& financement

Comment financer l'achat d'une seconde résidence

La première pensée lorsque l’on désire acquérir une seconde résidence est de se tourner vers un crédit hypothécaire classique auprès de votre banquier. Il est toutefois possible d’aller vers d’autres solutions, en utilisant notamment... le crédit de votre propriété principale.

Dans le jargon bancaire, il s'agit d'une “reprise d’encours dans le cadre d’une ouverture de crédit existante”. En fonction du montant demandé, une garantie supplémentaire sera exigée ou non. Il peut s’agir d’une garantie hypothécaire, inscription ou mandat ou du nantissement de valeurs mobilières.

Eviter une nouvelle hypothèque

Pourquoi ce système est-il plus intéressant? L’intérêt est d’éviter une nouvelle hypothèque - elle est valable 30 ans, même après le remboursement du crédit initial. Si vous avez par exemple remboursé votre crédit en 20 ans, vous pouvez refaire un nouveau crédit sur 10 ans en réutilisant la même hypothèque. Ainsi, en cas de nouveau crédit, la banque initiale peut se révéler plus intéressante même si le taux accordé est (légèrement) plus élevé que celui de la concurrence.

Garantie en Belgique

Qu’en est-il pour le financement d’une seconde résidence à l’étranger? Une garantie sur un bien immobilier situé en Belgique sera toujours exigée. Le taux proposé sera celui du marché belge. Il est également possible de financer l’achat d’un bien à l’étranger en puisant dans les réserves constituées d’un contrat d’assurance-vie. Ne rembourser que les intérêts est possible dans le cadre d’un crédit bullet adossé à une assurance-vie ou à un dossier titres. Plus de la moitié des clients qui souscrivent un tel crédit, achètent une résidence secondaire pour y habiter ou achètent un nouveau bien immobilier pour le mettre en location. Les conditions sont plus strictes que pour un crédit classique: la durée maximale du crédit est de 30 ans avec échéance à l’âge légal de la pension, tandis que la quotité prêtée est de maximum 70 % et le client peut utiliser au maximum 75 % des capitaux acquis, projetés ou prévus en cas de décès.

Attention au crédit bullet

À première vue, le crédit bullet est très intéressant pour le candidat emprunteur : il lui permet de ne rembourser que les seuls intérêts durant toute la durée de l’emprunt, à charge bien entendu de verser la totalité du capital prêté par la banque ou l’assureur à son terme.

Il s’agit cependant d’un crédit à prendre avec des pincettes, les intérêts à rembourser étant plus élevés. Logique : les intérêts sont toujours calculés sur le montant du capital restant à rembourser, qui ne change pas d’un iota dans ce cas précis. Seul... intérêt: vous pouvez réaliser une plus grande déduction d'intérêts dans le cadre d'une “optimisation” de votre déclaration fiscale. Ce crédit bullet est souvent adossé à une assurance-vie ou à une assurance de groupe, dont l’échéance et le montant sont connus au moment de l’emprunt. Cette formule s’adresse ainsi plutôt aux indépendants et aux professions libérales ayant conclu une Pension libre complémentaire pour indépendants (PLCI).

Et si vous tentiez le crowdlending?

Tout le monde connaît désormais le “crowdfunding”, à savoir ces plateformes de financement alternatif qui permettent de récolter de l'argent en vue d'un projet personnel bien précis, que ce soit dans n'importe quel secteur (social, sports,...). Le même type de plateforme existe désormais au niveau immobilier, ce “crowdlending” permettant au grand public d'investir dans des projets immobiliers à un taux avantageux.

Levée de fonds

Le ‘crowdlending’ est une levée de fonds de particuliers sur la part dévolue habituellement au promoteur, tandis que les banques prêtent de leur côté entre 60 et 80% du montant total du projet immobilier. Ce système permet ainsi au promoteur de développer plusieurs projets de front sans être freiné par des contraintes financières.

Taux alléchants

Le return proposé aux prêteurs particuliers est particulièrement alléchant dans ce genre de système, variant de 6 à 10% sur une période de deux à trois ans, ce qui correspond à la période de construction de de vente des biens. Sur les six dernières années, le rendement annuel net de ces levées de fonds était en moyenne de 7%, selon les professionnels du secteur. Le promoteur perd bien sûr une partie de sa marge bénéficiaire... mais cela est vite récupéré par le fait qu'il obtient un prêt bancaire à un taux avantageux, alors que son projet immobilier apparaît viable d'entrée de jeu. Il s'agit donc d'une opération win-win.

Plafond de 5 millions d'euros

Ce système d'investissement est de plus en plus populaire, alors que de nombreux projets immobiliers ont été montés de la sorte ces dernières années notamment en Belgique. Et ce grâce également à un changement de loi entré en vigueur le 21 juillet 2018, relevant le montant maximal pouvant être emprunté par le promoteur de 300.000 à... cinq millions d'euros. La mise de départ minimum des prêteurs pour ce genre de fonds est passée quant à elle de 100.000 à quelques 10.000 euros, avec possibilité de revendre ses parts à tout moment. Là aussi, il s'agit donc d'un système d'investissement immobilier proche du marché boursier. Attention dès lors au retour de manivelle en cas de krach... du marché immobilier.

Souscriptions “subordonnées”

Que se passe-t-il en cas de problème au niveau du projet immobilier (appartements ou villas invendues, explosion des coûts de construction, faillite de l'entrepreneur, etc.)? Dans ce cas, les banques, qui ont pris une hypothèque sur le(s) bâtiment(s) seront remboursées avant les “crowdlendeurs”, dont les souscriptions sont subordonnées, à savoir que les prêteurs bancaires passent avant eux. Le risque existe donc bien de ne pas récupérer ni le capital, ni les intérêts de son investissement. Il faut donc, avant toute chose, s'assurer de la viabilité et de la solidité du projet avant d'y jeter toutes vos économies.